Durbuy compte un peu plus de 11 000 habitants et près de 17 800 lits touristiques. Plus d’un lit sur deux y est destiné à quelqu’un qui ne fait que passer. C’est le chiffre à garder en tête avant de dessiner quoi que ce soit ici : le marché existe, il est dense, et il est encadré plus strictement qu’ailleurs en Wallonie.

On me demande régulièrement de transformer une grange, une dépendance ou une maison de village en hébergement touristique. Voici ce que je vérifie avec mes clients avant de tracer le premier trait.

Le cadre légal se vérifie avant l’achat, pas après

C’est le point sur lequel je vois le plus de projets s’arrêter, et presque toujours trop tard : après la signature du compromis de vente.

Un permis d’urbanisme est nécessaire

Depuis le 30 janvier 2023, créer un hébergement touristique dans une construction existante constitue une modification de destination, soumise à permis d’urbanisme. Une seule dispense existe : la mise à disposition de moins de six chambres chez l’habitant, à condition que ces chambres ne réunissent pas toutes les fonctions de base du logement, à savoir cuisine, salle d’eau, WC et chambre.

Autrement dit : transformer une grange, une dépendance ou une maison entière en gîte passe par la commune. Celle-ci apprécie la localisation, l’intégration dans le bâti et le paysage, le stationnement, la gestion des vues et le bruit.

Durbuy applique son propre plafond de capacité

Le règlement de police communal sur les hébergements touristiques, adopté en 2019 et modifié en 2020 puis en 2021, ajoute une règle qu’on ne trouve pas ailleurs. En dehors des zones de loisirs, un nouvel hébergement ne peut être autorisé que si la capacité totale de tous les hébergements touristiques ne dépasse pas deux seuils : 50 % du nombre de premiers résidents du village, et 50 % de la somme des premiers résidents et du nombre de secondes résidences multiplié par cinq, dans la même rue.

En clair : dans un village déjà saturé, le projet ne passera pas, quelle que soit la qualité du dossier. Le règlement ne s’applique ni au village de Bohon ni à l’entité de Durbuy elle-même, sauf lorsque les prescriptions d’un lotissement y réservent les biens à l’habitation unifamiliale.

Ce calcul se fait au service urbanisme de la commune. C’est le premier appel à passer, avant de signer.

L’enregistrement auprès de Tourisme Wallonie

Depuis le 1^er juillet 2025, le nouveau Code wallon du Tourisme a remplacé l’ancienne déclaration d’exploitation par un enregistrement obligatoire auprès de Tourisme Wallonie, préalable à toute mise en location. Il suppose une attestation de sécurité-incendie ou de contrôle simplifié, un extrait de casier judiciaire, une assurance en responsabilité civile, et l’engagement de ne pas proposer de séjour de moins d’une nuit. L’enregistrement reste ensuite valable tant que ces conditions le sont. Exploiter sans enregistrement est une infraction, passible d’une amende de 75 à 7 500 euros.

Le seuil des dix personnes change tout

C’est la donnée qui a le plus d’effet sur le projet. En dessous de dix personnes, et avec au maximum le rez-de-chaussée et le premier étage occupés la nuit, le bourgmestre peut délivrer une attestation de contrôle simplifié, sur base déclarative. À partir de dix personnes, ou dans un bâtiment plus complexe, il faut une attestation de sécurité-incendie, avec visite du service prévention de la zone de secours et travaux de mise en conformité possibles. Dans les deux cas, la validité est de cinq ans.

Un gîte de neuf couchages et un gîte de dix couchages ne sont pas le même projet. Ni administrativement, ni techniquement, ni budgétairement.

Ce que le règlement impose de construire

• un parking privé extérieur équivalent à 50 % de la capacité d’accueil, soit cinq places pour dix personnes ;
• un espace de rangement pour les conteneurs à déchets, mis à disposition des locataires ;
• un rangement sécurisé pour les vélos, dans la mesure du possible ;
• un numéro de police distinct de celui du logement du gestionnaire, apposé en façade principale ;
• une plaque signalétique au format A4, fabriquée et posée par la Ville, indiquant les coordonnées de la personne joignable ;
• au-delà de quinze personnes, un studio équipé de 30 m² minimum destiné au gestionnaire, qui doit y être domicilié, et un are d’espace extérieur de détente par tranche de dix lits.

Ces lignes ne relèvent pas de l’administratif, elles relèvent du plan. Cinq places de stationnement et un local conteneurs, c’est une centaine de mètres carrés de sol à intégrer sans abîmer ce qui fait précisément la valeur du lieu. Je préfère les dessiner au début que les caser à la fin.

L’exploitation est encadrée elle aussi

Une personne relais doit être enregistrée à la commune, joignable 24h/24 pendant les périodes de location, capable d’être sur place en quinze minutes au maximum, et elle accueille les locataires en personne. Un registre des locations doit être tenu à disposition des agents de contrôle. S’ajoute une taxe communale forfaitaire annuelle par lit, réduite de moitié pour les hébergements autorisés à utiliser une dénomination protégée. Une taxe due par lit, occupé ou non : une raison supplémentaire de ne pas surdimensionner.

Les textes évoluent, et certaines pages d’information renvoient encore à l’ancien régime. Ce qui est écrit ici vaut au moment de la rédaction ; le service urbanisme de Durbuy reste l’interlocuteur à consulter pour votre situation précise.

L’esthétique attendue : on réserve sur cinq photos

La question du style n’est pas une question de goût. C’est une question de première image. La décision de réserver se prend en quelques secondes, sur une série de photos, avant même que le texte de l’annonce soit lu.

Ce qui fonctionne aujourd’hui, c’est le bâti assumé. La pierre du pays laissée lisible, les volumes existants respectés plutôt que découpés, des matières réelles — bois, chaux, terre cuite, métal — une palette courte, peu d’objets, et beaucoup de lumière naturelle. Une ouverture qui cadre correctement le paysage vaut plus que dix éléments de décoration.

Ce qui ne fonctionne plus, c’est le rustique reconstitué, avec ses fausses poutres et son accumulation d’objets patinés. Et son exact opposé : l’intérieur entièrement blanc et scandinave qu’on retrouve à l’identique dans deux cents annonces de la région.

Contemporain ne veut pas dire neuf. C’est une façon de concevoir en accord avec notre époque, y compris dans un bâtiment de deux siècles.

Entre ces deux écueils, ce que les locataires retiennent, c’est la cohérence. Une maison qui a une idée claire se photographie bien, se raconte facilement et se loue mieux. C’est là que la modélisation 3D est utile : elle permet de décider avant de dépenser. Un rendu réaliste n’est pas une image de vente, c’est un outil d’arbitrage.

Les fonctionnalités : ce qui revient dans les avis

Les commentaires en ligne sont une source de programme remarquablement fiable. Les mêmes points reviennent, projet après projet.

• Les salles de bain. Une pour quatre personnes est un minimum. Au-delà de huit couchages, une salle de bain pour deux chambres change complètement la perception du séjour. Un WC séparé au rez-de-chaussée évite la file d’attente du matin.
• Des couchages réels. Un canapé-lit compté dans la capacité annoncée se paie en commentaires.
• Une cuisine dimensionnée pour la capacité annoncée. Un gîte de douze personnes a besoin d’un plan de travail continu, d’un four de grande capacité, d’un lave-vaisselle rapide, d’un réfrigérateur capable d’absorber les courses de quatre familles, et surtout d’une table où douze personnes s’assoient sans jouer des coudes.
• Une buanderie et un local d’entretien. C’est la pièce qu’on supprime en fin de projet, et celle qui coûte le plus cher ensuite : chaque rotation en dépend. Prévoir aussi des rangements verrouillables pour le linge, les produits et le matériel.
• L’acoustique entre les chambres et entre les niveaux. Dans les maisons de groupe, c’est le premier motif de mauvaise note, et c’est presque irréparable après coup.
• Un chauffage zoné et pilotable à distance, capable de monter en température pour une arrivée du vendredi soir. Un poêle unique dans un bâtiment mal isolé rend l’hiver invendable.
• Un extérieur utilisable sous la pluie. En Ardenne, un espace couvert et éclairé sert plus souvent qu’une grande terrasse nue.
• Une chambre et une douche au rez-de-chaussée. Cela ouvre la maison aux familles multigénérationnelles et aux personnes à mobilité réduite. Très peu de gîtes le proposent, ce qui en fait un avantage réel.
• Le bien-être avec mesure. Sauna ou bain nordique constituent un argument de basse saison réel, mais avec des conséquences techniques — ventilation, étanchéité, évacuation, bruit, voisinage — qui se dessinent au plan et ne s’ajoutent pas en fin de chantier.
• Des matériaux d’usage intensif. Un gîte accueille plusieurs dizaines de séjours par an. Sols, angles de murs, plans de travail, poignées : choisir ce qui vieillit bien plutôt que ce qui est beau neuf.

Les périodes de location : concevoir pour douze mois

L’Ardenne a une saison longue, proche de onze mois, avec deux creux marqués : entre le 11 novembre et les fêtes, puis de janvier au carnaval. Ce sont les week-ends, les ponts et les vacances scolaires belges et néerlandaises qui font l’essentiel du chiffre. La durée moyenne de séjour tourne autour de quatre nuits, ce qui signifie beaucoup de rotations et donc beaucoup de logistique.

La clientèle des hébergements de terroir est majoritairement belge, avec une part néerlandaise importante. Cela a deux conséquences concrètes : une communication en néerlandais, et un niveau d’exigence élevé sur la propreté, l’équipement et la clarté de l’information pratique.

Sur le plan, cela plaide pour la modularité. Une maison de quatorze personnes vide en février coûte de l’argent. Pouvoir fermer une aile, ou louer en deux entités indépendantes selon la saison, permet de lisser l’année. Attention toutefois : deux entités, c’est deux enregistrements, un recalcul de capacité et des exigences incendie différentes. Cela se décide en avant-projet, pas après le chantier.

Une priorité en découle : le confort d’hiver rapporte plus que la terrasse d’été. Isolation, étanchéité à l’air, inertie et rapidité de mise en température sont des investissements de rentabilité, pas de confort.

Le bon montant à investir : le calcul se fait à l’envers

On me présente souvent un budget de travaux comme point de départ. C’est le mauvais bout du problème.

Le bon point de départ, c’est ce que le marché local paie pour cette capacité, à cet endroit précis, multiplié par le nombre de nuits réellement vendables. On en déduit un revenu brut, on en retire les charges — énergie, ménage, linge, commissions des plateformes, taxe par lit, assurances, entretien, comptabilité — et ce qui reste détermine le montant qu’il est raisonnable d’investir. Pas l’inverse.

Il faut aussi savoir que le coût par couchage ne progresse pas régulièrement : il progresse par marches. La dixième personne fait basculer vers l’attestation de sécurité-incendie complète. La seizième impose le studio de 30 m² pour le gestionnaire et un are d’espace extérieur par dix lits. Chaque lit ajoute une taxe annuelle. Chaque tranche de quatre couchages appelle une salle de bain, chaque deux personnes une demi-place de parking. Mieux vaut se positionner juste avant une marche que juste après.

Quant à la répartition du budget, elle se résume assez simplement. L’argent va dans ce qui ne se rattrape pas : l’enveloppe (toiture, isolation, châssis), l’acoustique, les salles de bain, la cuisine, la lumière naturelle, les circulations. Il ne va pas dans le mobilier de marque, la domotique, la décoration qui sera datée dans trois ans et les équipements que personne n’utilise. Sur une rénovation, je conseille de garder dix à quinze pour cent de réserve : dans l’ancien, l’imprévu n’est pas un risque, c’est une certitude.

Un dernier poste, souvent oublié : les photos et l’identité du lieu. Ce n’est pas de la décoration, c’est ce qui remplit le calendrier.

Se démarquer : arrêter de vendre des lits

Durbuy enregistre environ 35 900 nuitées touristiques pour 1 000 habitants, contre près de 9 000 pour la province de Luxembourg et 5 500 en moyenne européenne. La densité de l’offre y est exceptionnelle. Dans ce contexte, se battre sur la capacité et sur l’équipement revient à se battre sur le prix. Le jacuzzi n’est plus un différenciateur, c’est devenu un standard.

Trois axes tiennent réellement dans le temps.

Le lieu. Ce que le bâtiment raconte de lui-même. Une grange, une ancienne école, une maison de village avec un mur en pierre et une charpente visible : cette histoire ne se copie pas.

L’usage. Un gîte conçu pour quelque chose de précis. Des marcheurs, des cavaliers, des familles avec de très jeunes enfants, un groupe qui vient travailler quelques jours, quatre couples qui cuisinent ensemble. Chacun de ces cas change le plan, pas seulement la décoration.

Une pièce dont on se souvient. Pas dix. Une. C’est elle qui apparaîtra en première photo et dans les conversations au retour.

Un gîte qui répond à tout le monde n’est choisi par personne. La cohérence d’un projet reste le seul avantage qu’un concurrent ne peut pas rattraper en un week-end de shopping.

Ce que je vérifie avant de dessiner

1. Le plafond de capacité du village et de la rue, auprès du service urbanisme.
2. La destination actuelle du bien et l’existence éventuelle d’un permis antérieur mentionnant l’hébergement touristique.
3. La capacité visée, de part et d’autre du seuil des dix personnes.
4. La place réellement disponible pour le stationnement, les déchets et les vélos.
5. Le prix de nuit atteignable pour cette capacité à cet endroit.
6. Ce qui, dans ce bâtiment précis, ne se retrouve pas dans les annonces voisines.

Ces six points se traitent en avant-projet, avec des plans, des rendus et des métrés, avant que le budget soit engagé. C’est exactement l’objet de la première phase de ma démarche.

Questions fréquentes

Faut-il un permis d’urbanisme pour transformer une maison en gîte à Durbuy ?

Oui. Depuis le 30 janvier 2023, la création d’un hébergement touristique dans une construction existante est une modification de destination soumise à permis. Seule la mise à disposition de moins de six chambres chez l’habitant, sans que ces chambres réunissent toutes les fonctions de base du logement, en est dispensée.

Faut-il faire appel à un architecte ?

La demande de permis pour un simple changement de destination ne l’impose pas en soi. Le recours à un architecte devient obligatoire dès que les travaux modifient la structure, l’aspect architectural ou l’enveloppe du bâtiment, ce qui est le cas dans la quasi-totalité des projets de gîte réels.

À partir de combien de couchages la sécurité incendie devient-elle contraignante ?

À partir de dix personnes. En dessous de dix, avec au maximum deux niveaux occupés la nuit, une attestation de contrôle simplifié suffit. À dix personnes et au-delà, il faut une attestation de sécurité-incendie, avec visite du service prévention et possibles travaux de mise en conformité.

Peut-on créer un gîte partout sur la commune ?

Non. Le règlement communal plafonne la capacité touristique par village et par rue. Dans les villages où le seuil est atteint, un nouvel hébergement ne peut pas être autorisé en dehors des zones de loisirs. La vérification se fait au cas par cas auprès de la commune.

Vous avez un bâtiment en tête, ou une opportunité à évaluer avant de vous engager ? Je peux analyser sa faisabilité, sa capacité réelle et son potentiel avant l’achat.